本报记者 李嘉亮

面对房地产行业恢复发展的关键节点，中央经济工作会议发出明确信号，持续推动房地产市场止跌回稳，并着重提出加力实施城中村和危旧房改造，以及有效盘活存量用地和商办用房，构建房地产发展新模式的策略。

楼市稳定——政策传递正面信息

在防范化解重点领域风险的背景下，“稳”字成为房地产市场的主旋律。

国海证券首席经济学家夏磊在接受采访时指出，房地产行业对经济的拉动作用不可忽视，其产业链条长，关联50多个上下游行业，是实体经济的核心组成部分。稳定房地产市场，不仅有助于稳定居民的资产，从而推动消费和扩大内需，还有助于稳定地方政府的财政收入，为地方发展提供支持。

中国人民银行的数据显示，我国居民家庭资产配置中，住房占比最高，达59.1%，较金融资产高出近40个百分点，说明房产在我国居民资产中的核心地位。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，中央经济工作会议的决策，清晰表明了“稳楼市”在高质量发展中的关键作用，是政策体系中的重要组成部分。

他进一步分析，例如，增加地方政府专项债券发行使用工作的重点任务之一是收购闲置土地，特别是房企无力开发的土地，这对于加快消化存量土地、优化土地供求关系、减轻房企负担等具有积极作用。

同时，适时降准降息对房贷有着重要影响，对于新购住房的居民家庭来说，购房成本逐渐降低；对于已购房的家庭来说，存量房贷成本也随之下降。

“政府投资有效带动社会投资，同样有利于房地产市场的发展。”严跃进解释说，目前各地通过收储存量商品房用作保障房、收储闲置土地用作土地储备等方式，都是政府投资的直接体现，将有效带动其他投资，发挥很好的辐射效应。

持续努力——促进房地产市场的止跌回稳

自9月26日一系列助力房地产市场止跌回稳的政策出台以来，成效显著。

数据显示，30个主要城市的新房成交量在10月环比增长了48%，11月持续热度，环比增长13%，是今年以来的最高单月成交量。二手房市场方面，10月15城成交量同比增长30.1%，环比增长30.2%；11月同比增长35.4%，环比增长15.1%。

此外，从市场预期来看，消费者对房地产后市的信心得到增强。10月房地产业商务活动指数比上月回升2.5个百分点，市场预期指数回升1.8个百分点。截至11月底，北上广深中原二手房报价指数较9月底有所提升，反映了居民对房价预期的改善。

在此背景下，中央经济工作会议提出持续推动房地产市场止跌回稳，增强了市场信心。夏磊表示，信心比黄金更重要，市场需要政策的持续支持。

预计2025年稳楼市政策将进一步加强。夏磊分析，限购措施方面，北京、上海、深圳以及海南部分区域的限购政策有望进一步放宽；金融政策方面，部分一线城市二套房首付比例仍有下调空间；税费方面，140平方米以上的住宅契税税率、印花税也有下调空间。

严跃进对“持续用力”的表述印象深刻，他认为这既是对当前房地产市场已进入止跌回稳阶段的确认，也表明了对当前止跌回稳阶段的初期性认识，所以会持续用力。与夏磊的观点不谋而合，他认为未来各地在促进房地产市场止跌回稳方面将陆续出台支持政策。

同时，会议提出加力实施城中村和危旧房改造，以充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

严跃进分析，此次明确加力实施城中村和危旧房改造，意味着这项工作的重要性进一步提高。他认为，通过城中村改造可以发掘出更多潜在有效需求，为房地产止跌回稳提供更大市场，进一步促进房地产市场发展。

供需统筹——控制增量、盘活存量、有效去库存

过去20多年，我国房地产市场快速扩张，对保障和改善民生、支持经济社会发展发挥了重要作用。然而，也导致部分资金过度集中在房地产领域，部分房企出现“高负债、高杠杆、高周转”等问题。

会议明确，要合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

夏磊分析，当前房地产市场仍面临高库存的困境，“控增量+消化存量”至关重要。截至今年10月，全国商品房待售面积达到7.3亿平方米，去化周期约9个月，较2023年同期增加2.5个月。

“严格控制增量和优化存量，既是消化库存的重要体现，也是防范风险的重要抓手。”严跃进表示，一段时间以来，在房地产市场调整过程中，由于资金问题、债务问题，部分在建已售的商品住房项目面临交付困难。这一现象不仅损害了购房者权益，也影响了市场信心，阻碍了市场有序运转。

保交房工作稳步推进，城市房地产融资协调机制适时推出将合规房地产项目纳入“白名单”的政策。目前，全国297个地级及以上城市均已建立房地产项目融资协调机制。截至11月末，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元，全国保交房攻坚战已交付住房324万套。

“推进处置存量商品房工作在各地已经积极推进，主要体现在‘以购代建’的系列工作中。”严跃进表示，目前各地主要通过提供保障房再贷款资金，鼓励各地国企收购现房商品房，并将其改造为保障性租赁住房或配售型保障房。这对于房企去库存，同时增加保障房房源供给具有积极作用。

构建新发展模式——探索“人、房、地、钱”要素联动机制

从“有没有”转向“好不好”，提升居民居住品质和幸福感是房地产行业未来的发展方向。

中央经济工作会议提出加快构建房地产发展新模式，是房地产市场平稳健康发展的治本之策。其中，更好满足刚性和改善性住房需求，完善房地产开发、交易和使用制度，建立“人、房、地、钱”要素联动新机制等，是加快构建房地产发展新模式的重要内容。

夏磊表示，在“人、房、地、钱”要素联动机制下，调整住房供应重心、改善土地供应结构，有利于满足人民群众对住有所居的期待。她认为，构建房地产发展新模式应该从加力实施城中村和危旧房改造、专项债收储土地、收购商品房用作保障性住房以及有序搭建相关基础性制度四方面发力。

她进一步指出，通过专项债、专项借款收购商品房增加保障性住房供给，预计将拉动4000万平方米商品房去化。在去库存的同时，可解决工薪收入群体买房难问题，加快“市场+保障”的房地产发展新模式建设。

在有序搭建相关基础性制度方面，夏磊认为，房产销售方面，应逐步由期房向现房销售过渡；融资方面，应明确房地产开发非标转标的政策依据；行业发展方面，鉴于消费者行为由买房转向租购并举，应鼓励房企转向租赁、房屋提质改造、物业、生活服务等。

目前，全国各地已经进行积极探索，形成了一些具有示范性和标杆性的房地产发展新模式案例。各地在深入落实好房子建设的“安全、舒适、绿色、智慧”理念上，持续优化好房子建设。严跃进表示，从四季度各地情况看，很多房企已经在积极探索建设第四代住宅项目，如增加架空层和宽阳台建设等。